Один объект — четыре доходности
Апартаменты в Сочи за 15 млн ₽. В рекламе — «доходность 12% годовых». Разберём.
| Шаг | Расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Рекламная | ставка июля 7 800 ₽ × загрузка 92% × 365 дней ÷ 15 млн ₽ | 17,5% — так считают по лучшему месяцу |
| Валовая за реальный год | выручка с учётом сезонности 1,39 млн ₽ ÷ 15 млн ₽ | 9,3% |
| Чистая | минус комиссия управляющей компании 25%, налог 6%, коммунальные платежи: 900 тыс. ₽ ÷ 15 млн ₽ | 6,0% |
| Чистая с резервом на ремонт | минус 0,7% стоимости в год | 5,3% |
| Реальная | минус инфляция 6,8% | −1,5%, если цена объекта не растёт |
Модель редакции: апартаменты 40 м² комфорт-класса в апарт-отеле Сочи, базовый сценарий, ноябрь 2026 года.
Последняя строка не означает, что покупка убыточна: объект со временем дорожает вместе с ценами, и аренда индексируется. Но она показывает, что без роста цены арендный доход сейчас не покрывает инфляцию — а значит, вывод зависит от допущения о будущей цене.
Номинальная и реальная доходность
Инфляция на 19 октября 2026 года — 6,8% год к году; Банк России ждёт 7,1–7,6% по итогам года и 4% в 2027 году.
| Инструмент | Номинально после налога | Реально при инфляции 6,8% |
|---|---|---|
| Вклад 12,9% на 1 млн ₽ | 12,9% | около 5,7% |
| ОФЗ 15,45% | 13,4% | около 6,2% |
| Аренда апартаментов в Сочи | 5–7% | около нуля без роста цены |
| Наличные рубли | 0% | −6,8% |
Текущий доход и рост цены
Полная доходность складывается из двух частей.
У вклада есть только первая часть. У золота и криптовалюты — только вторая. У облигаций, акций и недвижимости — обе. Первая часть известна заранее с разной степенью точности, вторая — всегда допущение. Когда вам показывают расчёт с «ростом стоимости 10% в год», спросите, на чём основана эта цифра и что будет при нуле.
Риск: чем его измерять
Для частного инвестора достаточно трёх вопросов.
- Какой худший год был у этого актива? Индекс Мосбиржи в 2026 году падал на 31% за полгода, биткоин — на 48% за четыре месяца, цены сделок на вторичном рынке Сочи — на 12–15% за год.
- Могу ли я потерять всё? У ОФЗ и квартиры с чистыми документами — практически нет. У отдельной акции, корпоративной облигации и криптовалюты — да.
- Смогу ли я дождаться восстановления? Риск превращается в убыток в тот момент, когда актив приходится продавать на просадке.
Ликвидность
Ликвидность — это скорость и цена выхода. Вклад можно закрыть за день, но с потерей процентов. Облигацию — продать за день по рыночной цене. Квартиру — за несколько месяцев, а срочно — со скидкой 10–15%. Низкая ликвидность — не недостаток сама по себе, а свойство: такие активы нельзя покупать на деньги, которые могут понадобиться внезапно.
Диверсификация
Разные активы плохо себя чувствуют в разное время: золото растёт в кризис, когда падают акции; облигации дорожают при снижении ставок; недвижимость следует за доходами и ипотекой. Распределив капитал, вы отказываетесь от максимального результата ради того, чтобы не получить минимальный. Диверсификация работает и внутри класса: десять облигаций вместо одной, фонд на индекс вместо одной акции, два объекта в разных локациях вместо одного большого.
Шесть вопросов к любому расчёту доходности
- Это валовая доходность или после всех расходов и налогов?
- За какой период взяты ставка и загрузка — за год или за лучший месяц?
- Учтены ли расходы на вход и выход?
- Сколько в результате текущего дохода и сколько предполагаемого роста цены?
- Что будет в осторожном сценарии?
- С чем сравнивают — с инфляцией, вкладом, ОФЗ?
Если на вопросы нет ответа, расчёта нет — есть реклама. В материалах раздела «Сравнения» мы отвечаем на все шесть для каждого варианта, а пошаговый расчёт для квартиры — в материале «Как рассчитать доходность аренды».
- SberCIB, 26.10.2026 — решение Банка России по ключевой ставке от 23.10.2026 и прогноз регулятора.
- InvestFuture, 25.08.2026 — средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках, мониторинг Банка России.
- InvestFuture, 13.09.2026 — доходности ОФЗ на 11.09.2026 и итоги аукциона Минфина 02.09.2026.
- Т—Ж, 29.10.2026 — динамика индекса Мосбиржи в 2026 году и прогнозы дивидендной доходности.
- ForkLog, 31.05.2026 и ForkLog, 22.02.2026 — цены биткоина и состояние рынка в 2026 году.
- Газета.Ru, 02.07.2026 — оценки директора «Этажи» в Сочи: торг, скидки застройщиков, цены сделок на вторичном рынке.
- Расчёты редакции «Империи»: модель дохода от аренды — та же, что в калькуляторе на страницах объектов (ставки по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6%, коммунальные платежи).
Этот блок не относится к теме статьи: это актуальные объекты из нашего каталога для тех, кто рассматривает и недвижимость.
Лазаревский район Сочи · апартаменты · элитГК Белые Ночиот 21,2 млн ₽ · 24,1–69,7 м² · сдача: 3 кв. 2028Расчётный доход ≈ 2,5 млн ₽ в год2-комнатные, 46 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитГК ALEAN EMERALD MANDARIN GARDEN 5*от 75,2 млн ₽ · 55,6–182 м² · сдача: 4 кв. 2030Расчётный доход ≈ 2,6 млн ₽ в год3-комнатные, 90 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитГК Cosmos Selection Сочи Сиалия Резорт 5*от 26,7 млн ₽ · 27,8–68,3 м² · сдача: 1 кв. 2029Расчётный доход ≈ 1,7 млн ₽ в год1-комнатные, 40 м² · базовый сценарийКак отобрано: объекты каталога «Империи», подходящие под условия страницы, в порядке каталога — сначала проекты с наибольшим числом лотов в продаже. Цены и статус — из каталога на сегодня. Расчётный доход — модель сайта: рыночные ставки аренды по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6% и коммунальные платежи; допущения раскрыты в калькуляторе на странице объекта. Это не обещание дохода.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Расчёты — модели с указанными допущениями; доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем. Данные актуальны на 11 ноября 2026.
Звоните нам
Обработка персональных данных