Как мы считали
Во всех вариантах — посуточная аренда через управляющую компанию, чистый доход после комиссии 25%, налога 6% и коммунальных платежей. Три сценария отличаются загрузкой и ставкой: осторожный — на 15% ниже по загрузке и на 6% по ставке, оптимистичный — на 10% и 6% выше базового. Ремонт и обновление мебели не включены: резервируйте ещё 0,5–1% стоимости объекта в год. Доходность считаем от полного бюджета, включая мебель.
Бюджет 10 млн ₽: студия под посуточную аренду
Что реально купить: студию 25–35 м² в Адлере, Хосте или Лазаревском районе, обычно в 10–20 минутах пешком от моря. У моря в этот бюджет попадают небольшие апартаменты в комплексах комфорт-класса.
| Вариант | Осторожный | Базовый | Оптимистичный |
|---|---|---|---|
| Студия 30 м², Адлер, 1 км до моря | 490 тыс. ₽ (4,9%) | 620 тыс. ₽ (6,2%) | 730 тыс. ₽ (7,3%) |
| Апартаменты 26 м² в апарт-отеле, до 400 м до моря | 680 тыс. ₽ (6,8%) | 870 тыс. ₽ (8,7%) | 1,0 млн ₽ (10%) |
Второй вариант выглядит заметно лучше, и это не ошибка: близость к морю в модели даёт +20% к ставке, а гостиничное управление — более высокую загрузку. Но найти такие апартаменты за 10 млн ₽ трудно, а коммунальные платежи и налог на имущество в апартаментах выше. На что смотреть в этом бюджете: статус дома и земли, реальное расстояние до пляжа, наличие управляющей компании с отчётами.
Цена «от» — минимальная цена лота в проекте.
Лазаревский район Сочи · апартаменты · элитАК Морской Берегот 9 млн ₽ · 25–44,5 м² · сдан
Сочи, Центральный район · апартаменты · бизнесАО Fazotronот 8,5 млн ₽ · 29,2–98 м² · сдача: 4 кв. 2026Расчётный доход ≈ 1,1 млн ₽ в год1-комнатные, 40 м² · базовый сценарий
Сочи, Центральный район · квартиры · бизнесЖК Южный Паркот 7,5 млн ₽ · сданКак отобрано: объекты каталога «Империи», подходящие под условия страницы, в порядке каталога — сначала проекты с наибольшим числом лотов в продаже. Цены и статус — из каталога на сегодня. Расчётный доход — модель сайта: рыночные ставки аренды по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6% и коммунальные платежи; допущения раскрыты в калькуляторе на странице объекта. Это не обещание дохода.
Бюджет 15 млн ₽: квартира или апарт-отель
Здесь появляется выбор формата. Однокомнатная квартира 40 м² комфорт-класса — понятный ликвидный актив, который можно сдавать и посуточно, и надолго. Апартаменты той же площади в комплексе с оператором приносят больше, но зависят от управляющей компании.
| Вариант | Осторожный | Базовый | Оптимистичный |
|---|---|---|---|
| Квартира 40 м², комфорт, Центр / Адлер | 570 тыс. ₽ (3,8%) | 720 тыс. ₽ (4,8%) | 850 тыс. ₽ (5,7%) |
| Апартаменты 40 м², комфорт, апарт-отель | 700 тыс. ₽ (4,7%) | 900 тыс. ₽ (6,0%) | 1,04 млн ₽ (6,9%) |
| Та же квартира в долгосрочной аренде | — | 440–460 тыс. ₽ (около 3%) | — |
Долгосрочная аренда: средняя ставка однокомнатной квартиры в Сочи — 41,9 тыс. ₽ в месяц (февраль 2026 года, «Российская газета»), 11–11,5 месяца в году, налог 4%.
Квартира в этом бюджете — выбор тех, кому важны прописка, более низкие коммунальные платежи и свобода в управлении. Апартаменты — выбор тех, кто не хочет заниматься арендой сам. Разницу в правах и налогах разбираем в материале «Апартаменты или квартира».
Сочи, Центральный район · квартиры · бизнесЖК Луиджиот 13,3 млн ₽ · 35,5–86,7 м² · сдача: 4 кв. 2028Расчётный доход ≈ 1,1 млн ₽ в год2-комнатные, 60 м² · базовый сценарий
Адлер · квартиры · бизнесЖК Оливияот 12,2 млн ₽ · 25,2–263,8 м² · сданРасчётный доход ≈ 910 000 ₽ в год1-комнатные, 40 м² · базовый сценарий
Сочи, Центральный район · квартиры · бизнесЖК Отражение Сочиот 10,9 млн ₽ · 31–107,3 м² · сданРасчётный доход ≈ 910 000 ₽ в год1-комнатные, 40 м² · базовый сценарийКак отобрано: объекты каталога «Империи», подходящие под условия страницы, в порядке каталога — сначала проекты с наибольшим числом лотов в продаже. Цены и статус — из каталога на сегодня. Расчётный доход — модель сайта: рыночные ставки аренды по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6% и коммунальные платежи; допущения раскрыты в калькуляторе на странице объекта. Это не обещание дохода.
Бюджет 25 млн ₽: бизнес-класс, Сириус, Красная Поляна
| Вариант | Осторожный | Базовый | Оптимистичный |
|---|---|---|---|
| Апартаменты 60 м², бизнес-класс, Сочи | 1,10 млн ₽ (4,4%) | 1,40 млн ₽ (5,6%) | 1,62 млн ₽ (6,5%) |
| Апартаменты 45 м², бизнес-класс, Сириус | 1,28 млн ₽ (5,1%) | 1,61 млн ₽ (6,4%) | 1,86 млн ₽ (7,4%) |
| Апартаменты 40 м², бизнес-класс, Красная Поляна | 1,42 млн ₽ (5,7%) | 1,80 млн ₽ (7,2%) | 2,11 млн ₽ (8,4%) |
В этом бюджете важнее не процент, а качество актива: сильный оператор, круглогодичный спрос и ограниченное предложение. Сириус и Красная Поляна меньше зависят от пляжного сезона, а значит, и от неудачного лета. Но в 25 млн ₽ в этих локациях укладываются далеко не все проекты: в элитном сегменте Сочи средняя цена — 1,7 млн ₽ за м² (NF Group, I квартал 2026 года).
Лазаревский район Сочи · апартаменты · элитГК Белые Ночиот 21,2 млн ₽ · 24,1–69,7 м² · сдача: 3 кв. 2028Расчётный доход ≈ 2,5 млн ₽ в год2-комнатные, 46 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитГК Cosmos Selection Сочи Сиалия Резорт 5*от 26,7 млн ₽ · 27,8–68,3 м² · сдача: 1 кв. 2029Расчётный доход ≈ 1,7 млн ₽ в год1-комнатные, 40 м² · базовый сценарий
Сочи, Центральный район · апартаменты · элитГК Бенуарот 18,4 млн ₽ · 19,7–48,6 м² · сдача: 3 кв. 2029Расчётный доход ≈ 1,5 млн ₽ в годстудия, 26 м² · базовый сценарийКак отобрано: объекты каталога «Империи», подходящие под условия страницы, в порядке каталога — сначала проекты с наибольшим числом лотов в продаже. Цены и статус — из каталога на сегодня. Расчётный доход — модель сайта: рыночные ставки аренды по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6% и коммунальные платежи; допущения раскрыты в калькуляторе на странице объекта. Это не обещание дохода.
Что общего у всех трёх бюджетов
Доходность 5–7% годовых — ниже, чем у вклада или ОФЗ в ноябре 2026 года. Поэтому сам по себе арендный поток покупку не оправдывает: считайте полную картину с ростом цены и альтернативами. Мы сделали это в сравнениях с вкладом и с ОФЗ. И торгуйтесь: в 2026 году скидка 15–20% от цены в объявлении — рабочий сценарий, который меняет доходность сильнее, чем выбор района.
- Российская газета, 11.05.2026 — ставки аренды, загрузка и окупаемость курортного жилья, оценки брокеров и «НДВ Супермаркет недвижимости».
- РБК Недвижимость, 29.05.2026 — средние цены посуточной аренды на морских курортах к лету 2026 года, Суточно.ру.
- РБК Недвижимость, 04.06.2026 — средний бюджет бронирования апартаментов летом 2026 года, «Островок».
- РБК Недвижимость, 21.04.2026 — элитные новостройки Сочи, NF Group, I квартал 2026 года.
- Газета.Ru, 02.07.2026 — оценки директора «Этажи» в Сочи: торг, скидки застройщиков, цены сделок на вторичном рынке.
- Расчёты редакции «Империи»: модель дохода от аренды — та же, что в калькуляторе на страницах объектов (ставки по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6%, коммунальные платежи).
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Расчёты — модели с указанными допущениями; доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем. Данные актуальны на 11 ноября 2026.
Звоните нам
Обработка персональных данных