Шаг 1. Полная стоимость покупки
Пример: студия 30 м² в Адлере — 9 650 000 ₽, мебель и техника — 350 000 ₽. Итого 10 000 000 ₽. Если покупаете в кредит, проценты — отдельная статья расходов; ниже считаем покупку на свои деньги.
Шаг 2. Выручка за год
Для долгосрочной аренды всё просто: месячная ставка × число оплаченных месяцев, обычно 11–11,5. Для посуточной — считайте каждый месяц отдельно.
| Месяц | Ставка, ₽ | Загрузка | Выручка, тыс. ₽ |
|---|---|---|---|
| Январь | 3 330 | 44% | 45 |
| Февраль | 2 960 | 42% | 35 |
| Март | 3 120 | 46% | 44 |
| Апрель | 3 550 | 49% | 52 |
| Май | 4 570 | 60% | 85 |
| Июнь | 5 380 | 72% | 116 |
| Июль | 6 020 | 81% | 151 |
| Август | 6 020 | 81% | 151 |
| Сентябрь | 5 270 | 75% | 119 |
| Октябрь | 3 870 | 55% | 66 |
| Ноябрь | 3 120 | 40% | 37 |
| Декабрь | 3 440 | 44% | 47 |
| Год | 57% | около 950 |
Модель редакции для студии 30 м² комфорт-класса в километре от моря, базовый сценарий. Проверка июля: 6 020 × 31 × 0,81 ≈ 151 тыс. ₽.
Если бы мы умножили июльскую ставку на июльскую загрузку и на 365 дней, получили бы 1,78 млн ₽ — почти вдвое больше реальной выручки. Это самая распространённая ошибка в рекламных расчётах.
Где взять данные: средние ставки — на сервисах бронирования по аналогичным объектам в том же районе, причём за разные месяцы; загрузку — из отчётов управляющей компании собственникам за прошлый год.
Шаг 3. Расходы за год
| Статья | Как считать | В примере |
|---|---|---|
| Управляющая компания | 20–30% выручки | 237 тыс. ₽ |
| Налог | 4–6% выручки | 57 тыс. ₽ |
| Коммунальные платежи | 100–130 ₽ за м² в месяц | 36 тыс. ₽ |
| Итого обязательные | 330 тыс. ₽ | |
| Резерв на ремонт и замену мебели | 0,5–1% стоимости в год | 50–100 тыс. ₽ |
| Налог на имущество | 0,1–0,5% кадастровой стоимости | 4–40 тыс. ₽ |
Шаг 4. Чистый доход и доходность
С резервом на ремонт и налогом на имущество — около 5,3–5,6%. Валовая доходность того же объекта — 9,5%: именно её чаще всего показывают в рекламе.
Шаг 5. Окупаемость и сценарии
Это срок без учёта роста цены и индексации аренды. Одной цифры недостаточно — посчитайте три сценария:
| Осторожный | Базовый | Оптимистичный | |
|---|---|---|---|
| Загрузка | 49% | 57% | 63% |
| Чистый доход | 490 тыс. ₽ | 620 тыс. ₽ | 730 тыс. ₽ |
| Доходность | 4,9% | 6,2% | 7,3% |
| Окупаемость | 20 лет | 16 лет | 14 лет |
Если покупка устраивает вас только в оптимистичном сценарии, это не инвестиция, а надежда.
Шаг 6. Сравнение с альтернативой
Чистую доходность сравнивают с тем, что те же деньги дают без хлопот: в ноябре 2026 года вклад — около 11,4% после налога на сумме 10 млн ₽, ОФЗ — около 13,4%. Разницу должна закрыть вторая часть результата — изменение цены объекта. Как это посчитать на пяти годах — в сравнении «Недвижимость или вклад».
Что запросить для расчёта
- Отчёты управляющей компании собственникам за последние 12 месяцев: выручка, загрузка, удержания.
- Договор управления: размер комиссии, что в неё входит, кто платит за уборку и расходные материалы.
- Квитанции за коммунальные услуги за зимний и летний месяц.
- Кадастровую стоимость и ставку налога на имущество.
Быстрый способ
На страницах объектов нашего каталога, запущенных с 2020 года, есть калькулятор: он считает чистый доход по месяцам по той же модели для выбранного формата и сценария. Им удобно пользоваться как отправной точкой, а затем подставить фактические данные конкретного лота.
Откройте объект и найдите раздел «Доходность»: там помесячный расчёт и допущения.
Лазаревский район Сочи · апартаменты · элитГК Белые Ночиот 21,2 млн ₽ · 24,1–69,7 м² · сдача: 3 кв. 2028Расчётный доход ≈ 2,5 млн ₽ в год2-комнатные, 46 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитГК ALEAN EMERALD MANDARIN GARDEN 5*от 75,2 млн ₽ · 55,6–182 м² · сдача: 4 кв. 2030Расчётный доход ≈ 2,6 млн ₽ в год3-комнатные, 90 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитГК Cosmos Selection Сочи Сиалия Резорт 5*от 26,7 млн ₽ · 27,8–68,3 м² · сдача: 1 кв. 2029Расчётный доход ≈ 1,7 млн ₽ в год1-комнатные, 40 м² · базовый сценарийКак отобрано: объекты каталога «Империи», подходящие под условия страницы, в порядке каталога — сначала проекты с наибольшим числом лотов в продаже. Цены и статус — из каталога на сегодня. Расчётный доход — модель сайта: рыночные ставки аренды по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6% и коммунальные платежи; допущения раскрыты в калькуляторе на странице объекта. Это не обещание дохода.
- РБК Недвижимость, 29.05.2026 — средние цены посуточной аренды на морских курортах к лету 2026 года, Суточно.ру.
- РБК Недвижимость, 04.06.2026 — средний бюджет бронирования апартаментов летом 2026 года, «Островок».
- InvestFuture, 25.08.2026 — средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках, мониторинг Банка России.
- InvestFuture, 13.09.2026 — доходности ОФЗ на 11.09.2026 и итоги аукциона Минфина 02.09.2026.
- Расчёты редакции «Империи»: модель дохода от аренды — та же, что в калькуляторе на страницах объектов (ставки по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6%, коммунальные платежи).
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Расчёты — модели с указанными допущениями; доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем. Данные актуальны на 11 ноября 2026.
Звоните нам
Обработка персональных данных