Практика инвестораРасчёты, проверки и чек-листы

Порядок действий перед покупкой

Материалы раздела расположены в том порядке, в котором вопросы возникают у покупателя. Каждый можно открыть перед сделкой и пройти по пунктам.

1. Посчитайте доходность самиВозьмите ставку, загрузку и расходы и получите чистый доход — формулы и пример в материале «Как рассчитать доходность аренды». Если ваш расчёт сильно расходится с цифрой продавца, спросите, что в неё не вошло.
2. Проверьте объект и документыЗастройщик, разрешения, статус земли, договор — список того, что запросить и где проверить, в материале «Проверка объекта перед покупкой».
3. Учтите расходы, которых нет в рекламеМебель, ремонт, простой, налог на имущество, расходы на продажу — в материале «Скрытые расходы инвестора».
4. Выберите, кто будет управлятьОт управляющей компании зависит загрузка и то, сколько из выручки дойдёт до вас, — «Как выбрать управляющую компанию».

Быстрый расчёт: сколько останется после расходов

Подставьте цену объекта, среднюю ставку за ночь и загрузку — калькулятор покажет чистый доход и доходность. Значения по умолчанию — базовый сценарий для студии в Адлере из модели редакции.

Три вещи, которые стоит проверить на своих цифрах. Что будет, если загрузка окажется на 10 пунктов ниже. Что будет, если управляющая компания берёт не 25%, а 30%. И при какой ставке за ночь доходность сравняется с вкладом — этот порог обычно заметно выше рыночной ставки, и это полезно увидеть до покупки.

Что запросить у продавца

• Фактическую загрузку и выручку по месяцам за прошлый год по похожим лотам, а не прогноз.
• Договор с управляющей компанией: размер комиссии, с чего она считается, кто платит за уборку, ремонт и рекламу.
• Полную цену входа: объект, мебель, техника, оформление.
• Коммунальные тарифы и налог для этого формата — у квартир и апартаментов они разные.

Готовые сравнения с вкладом, облигациями и золотом — в разделе «Сравнения».

Частые вопросы