Расходы на вход
| Статья | Ориентир | Комментарий |
|---|---|---|
| Ремонт, если объект без отделки | 25–60 тыс. ₽ за м² | зависит от класса; в апарт-отелях часто обязателен единый стандарт |
| Мебель, техника, текстиль, посуда | 300–700 тыс. ₽ для студии | для посуточной аренды нужен полный комплект |
| Регистрация права | государственная пошлина | зависит от стоимости объекта |
| Ипотека | оценка, страхование, комиссии | если покупка в кредит |
| Время до первой аренды | 1–3 месяца после получения ключей | объект уже ваш, дохода ещё нет |
Расходы на владение
| Статья | Ориентир | В примере, студия 30 м² |
|---|---|---|
| Комиссия управляющей компании | 20–30% выручки | 237 тыс. ₽ в год |
| Налог с дохода | 4–6% выручки | 57 тыс. ₽ |
| Коммунальные платежи | 100–130 ₽ за м² в месяц | 36 тыс. ₽ |
| Уборка, стирка, расходные материалы | входят в комиссию или оплачиваются отдельно | уточнять в договоре |
| Комиссии сервисов бронирования | 15–20% с брони, обычно внутри комиссии управляющей компании | уточнять в договоре |
| Налог на имущество | 0,1–0,5% кадастровой стоимости | 4–40 тыс. ₽ |
| Ремонт и замена мебели | 0,5–1% стоимости в год | 50–100 тыс. ₽ |
| Взносы на содержание комплекса | по решению собственников | зависит от инфраструктуры |
| Страхование | 0,1–0,3% стоимости | 10–30 тыс. ₽ |
Модель редакции «Империи» и типичные рыночные условия; комиссия управляющих компаний 20–30% — по данным отраслевых публикаций 2025–2026 годов. Точные значения — в договорах и квитанциях конкретного объекта.
Невидимый расход: простой
Простой не приходит счётом, но стоит дороже всего. Средняя загрузка студии в Сочи в базовом сценарии — 57%: 157 дней в году объект пуст. Каждый процентный пункт загрузки — это около 17 тыс. ₽ выручки в год. Поэтому управляющая компания, которая берёт 30%, но держит загрузку на 10 пунктов выше, выгоднее той, что берёт 20%.
Расходы на выход
- Комиссия агента — 2–3% цены продажи.
- НДФЛ — 13–15% прибыли при продаже раньше минимального срока владения; после пяти лет налога нет.
- Дисконт за срочность — 5–15% при продаже за недели, а не месяцы.
- Предпродажная подготовка — косметический ремонт, замена изношенной мебели.
Итог на примере
Студия 30 м² в Адлере: 9,65 млн ₽ плюс 350 тыс. ₽ на обстановку, пять лет владения, базовый сценарий, аренда индексируется на 5% в год.
| За 5 лет | Сумма |
|---|---|
| Выручка от аренды | около 5,25 млн ₽ |
| Управление, налог, коммунальные платежи | около 1,82 млн ₽ |
| Ремонт и замена мебели | около 0,35 млн ₽ |
| Налог на имущество и страхование | около 0,15 млн ₽ |
| Обстановка на входе | 0,35 млн ₽ |
| Комиссия агента при продаже за 12,3 млн ₽ | около 0,37 млн ₽ |
| Все расходы | около 3,0 млн ₽ |
| Остаётся от аренды после всех расходов | около 2,2 млн ₽ |
Модель редакции. Выручка первого года — 950 тыс. ₽, обязательные расходы — 330 тыс. ₽.
Из каждых 100 ₽ выручки владельцу остаётся около 42 ₽, если учесть всё, включая вход и выход. Это не аргумент против покупки — это реальная экономика, которую нужно сравнивать с альтернативами: «Недвижимость или вклад».
Как снизить расходы
- Торговаться при покупке: скидка 10% покрывает почти все расходы пяти лет.
- Покупать с отделкой и мебелью по стандарту комплекса.
- Сравнивать управляющие компании по чистому доходу собственника, а не по размеру комиссии.
- Выбирать подходящий налоговый режим: «Налоги инвестора».
- Планировать срок владения не меньше пяти лет.
- Расчёты редакции «Империи»: модель дохода от аренды — та же, что в калькуляторе на страницах объектов (ставки по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6%, коммунальные платежи).
- Деловой Петербург, 02.10.2025 — комиссии управляющих компаний и расходы собственников апартаментов.
- Российская газета, 11.05.2026 — ставки аренды, загрузка и окупаемость курортного жилья, оценки брокеров и «НДВ Супермаркет недвижимости».
Лазаревский район Сочи · апартаменты · элитГК Белые Ночиот 21,2 млн ₽ · 24,1–69,7 м² · сдача: 3 кв. 2028Расчётный доход ≈ 2,5 млн ₽ в год2-комнатные, 46 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитГК ALEAN EMERALD MANDARIN GARDEN 5*от 75,2 млн ₽ · 55,6–182 м² · сдача: 4 кв. 2030Расчётный доход ≈ 2,6 млн ₽ в год3-комнатные, 90 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитГК Cosmos Selection Сочи Сиалия Резорт 5*от 26,7 млн ₽ · 27,8–68,3 м² · сдача: 1 кв. 2029Расчётный доход ≈ 1,7 млн ₽ в год1-комнатные, 40 м² · базовый сценарий
Сочи, Хостинский район · апартаменты · элитПарк МФК ДЕСОот 31 млн ₽ · 34,7–518,4 м² · сдача: 3 кв. 2028Расчётный доход ≈ 2,1 млн ₽ в год2-комнатные, 60 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитАК Volna Residences28–69,8 м² · сдача: корпус 1-3 - i квартал 2025Расчётный доход ≈ 2,2 млн ₽ в год1-комнатные, 40 м² · базовый сценарий
Сириус · апартаменты · элитАК Mantera Seaview residenceот 114,1 млн ₽ · 39,3–239,4 м² · сдача: 2 кв. 2024Расчётный доход ≈ 2,8 млн ₽ в год2-комнатные, 60 м² · базовый сценарийКак отобрано: объекты каталога «Империи», подходящие под условия страницы, в порядке каталога — сначала проекты с наибольшим числом лотов в продаже. Цены и статус — из каталога на сегодня. Расчётный доход — модель сайта: рыночные ставки аренды по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6% и коммунальные платежи; допущения раскрыты в калькуляторе на странице объекта. Это не обещание дохода.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Расчёты — модели с указанными допущениями; доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем. Данные актуальны на 11 ноября 2026.
Звоните нам
Обработка персональных данных