Налог с арендного дохода
| Режим | Ставка | Для чего подходит | Ограничения |
|---|---|---|---|
| Налог на профессиональный доход (самозанятый) | 4% от физических лиц, 6% от организаций | сдача жилых помещений | доход до 2,4 млн ₽ в год; нежилые помещения сдавать нельзя |
| НДФЛ без специального статуса | 13% и выше по прогрессивной шкале | любые объекты | самая высокая ставка; декларация раз в год |
| Индивидуальный предприниматель, упрощённая система | 6% с дохода | апартаменты, несколько объектов, посуточная аренда как бизнес | страховые взносы, отчётность |
| Патент | фиксированная сумма, зависит от региона и площади | стабильная сдача | действует не везде и не для всех объектов |
Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Ставки и условия проверяйте на дату сделки: правила для упрощённой системы и патента в 2025–2026 годах менялись.
Пример. Квартира приносит 1,1 млн ₽ выручки в год. Самозанятый заплатит 44 тыс. ₽, владелец без статуса — 143 тыс. ₽. Разница — почти 100 тыс. ₽ в год.
Если объектом управляет компания, уточните, кто получатель дохода по договору и кто платит налог: схемы бывают разные — агентский договор, аренда объекта управляющей компанией, доверительное управление.
Налог на имущество
Платится раз в год по уведомлению, от кадастровой стоимости.
- Квартира. Ставка 0,1–0,3%; из площади вычитается 20 м². Для квартиры с кадастровой стоимостью 8 млн ₽ и площадью 40 м² налог составит 4–12 тыс. ₽.
- Апартаменты. Как «прочие объекты» — до 0,5%, а если здание включено в перечень торгово-офисных объектов — до 2%. Вычета нет. При той же стоимости — около 40 тыс. ₽.
Ставки устанавливает муниципалитет, поэтому проверяйте их для конкретного адреса.
Налог при продаже
Минимальный срок владения — 5 лет. Три года — для единственного жилья, а также полученного по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или договору ренты. Для жилья, купленного по договору долевого участия, срок считается с даты полной оплаты.
После этого срока налога и декларации нет. Если продать раньше:
Вместо расходов можно применить вычет: 1 млн ₽ для жилья и 250 тыс. ₽ для нежилых помещений, включая апартаменты. Цена продажи для расчёта не может быть ниже 70% кадастровой стоимости.
Пример. Квартира куплена за 9,65 млн ₽ и через три года продана за 11,5 млн ₽. Прибыль — 1,85 млн ₽, налог — 240,5 тыс. ₽. Через пять лет налога не было бы.
Вычеты при покупке
- Имущественный вычет — возврат 13% с суммы до 2 млн ₽, то есть до 260 тыс. ₽; у супругов — у каждого.
- Вычет по процентам ипотеки — с суммы до 3 млн ₽, то есть до 390 тыс. ₽.
Оба вычета действуют только для жилья. При покупке апартаментов их нет.
Сводка: квартира и апартаменты
| Квартира | Апартаменты | |
|---|---|---|
| Налог с аренды | от 4% | обычно 6% |
| Налог на имущество | 0,1–0,3% с вычетом 20 м² | до 0,5–2% без вычета |
| Вычет при покупке | до 260 тыс. ₽ + до 390 тыс. ₽ | нет |
| Вычет при ранней продаже | 1 млн ₽ | 250 тыс. ₽ |
| Срок для продажи без налога | 5 лет; 3 года для единственного жилья | 5 лет |
Как учесть налоги в расчёте
В наших расчётах доходности аренды заложен налог 6% с выручки — осторожная оценка, подходящая для обоих форматов. Налог на имущество и резерв на ремонт мы показываем отдельно. Срок сравнения — 5 лет — выбран не случайно: именно с этого срока продажа не облагается НДФЛ. Если вы планируете выйти раньше, вычтите 13% из ожидаемой прибыли.
Различия форматов — в материале «Апартаменты или квартира»; все расходы владельца — в материале «Скрытые расходы инвестора».
Материал — обзор правил на ноябрь 2026 года. Налоговые последствия конкретной сделки зависят от её условий; перед покупкой или продажей проконсультируйтесь с налоговым специалистом.
- Налоговый кодекс РФ: статьи 217.1, 220, 224, 346.20, 406.
- Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“».
- «Современный предприниматель», 23.08.2025 и Профиль, 18.08.2026 — правила посуточной аренды, гостевых домов и туристический налог.
Лазаревский район Сочи · апартаменты · элитГК Белые Ночиот 21,2 млн ₽ · 24,1–69,7 м² · сдача: 3 кв. 2028Расчётный доход ≈ 2,5 млн ₽ в год2-комнатные, 46 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитГК ALEAN EMERALD MANDARIN GARDEN 5*от 75,2 млн ₽ · 55,6–182 м² · сдача: 4 кв. 2030Расчётный доход ≈ 2,6 млн ₽ в год3-комнатные, 90 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитГК Cosmos Selection Сочи Сиалия Резорт 5*от 26,7 млн ₽ · 27,8–68,3 м² · сдача: 1 кв. 2029Расчётный доход ≈ 1,7 млн ₽ в год1-комнатные, 40 м² · базовый сценарий
Сочи, Хостинский район · апартаменты · элитПарк МФК ДЕСОот 31 млн ₽ · 34,7–518,4 м² · сдача: 3 кв. 2028Расчётный доход ≈ 2,1 млн ₽ в год2-комнатные, 60 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитАК Volna Residences28–69,8 м² · сдача: корпус 1-3 - i квартал 2025Расчётный доход ≈ 2,2 млн ₽ в год1-комнатные, 40 м² · базовый сценарий
Сириус · апартаменты · элитАК Mantera Seaview residenceот 114,1 млн ₽ · 39,3–239,4 м² · сдача: 2 кв. 2024Расчётный доход ≈ 2,8 млн ₽ в год2-комнатные, 60 м² · базовый сценарийКак отобрано: объекты каталога «Империи», подходящие под условия страницы, в порядке каталога — сначала проекты с наибольшим числом лотов в продаже. Цены и статус — из каталога на сегодня. Расчётный доход — модель сайта: рыночные ставки аренды по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6% и коммунальные платежи; допущения раскрыты в калькуляторе на странице объекта. Это не обещание дохода.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Расчёты — модели с указанными допущениями; доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем. Данные актуальны на 11 ноября 2026.
Звоните нам
Обработка персональных данных