Паспорт отчёта
| Период | данные 2025–2026 годов; модель откалибрована на ставках лета 2026 года и зимнего сезона 2025/26 |
| География | Сочи (Центральный, Хостинский районы, Адлер), Лазаревский район, Красная Поляна |
| Что считаем | ставку за сутки, загрузку и чистый доход по месяцам для апартаментов 40 м² комфорт-класса |
| Источники ставок | Суточно.ру и «Островок» — средние цены посуточной аренды; оценки брокеров в «Российской газете» |
| Источники загрузки | CORE.XP (отели Сочи, январь–август 2025), «Коммерсантъ» (средняя загрузка 68%, в сезон 80–87%), администрация Сочи (76% в конце июня 2026) |
| Расходы | комиссия управляющей компании 25% выручки, налог 6%, коммунальные платежи 100–130 ₽ за м² в месяц |
| Ограничения | открытой помесячной статистики по частным апартаментам нет: профиль загрузки — модель, построенная на данных отелей; фактический результат объекта зависит от управления |
Сочи: круглогодичный курорт с летним пиком
Апартаменты 40 м² в апарт-отеле с гостиничным управлением, базовый сценарий.
| Месяц | Ставка, ₽/сутки | Загрузка | Чистый доход, тыс. ₽ |
|---|---|---|---|
| Январь | 4 300 | 50% | 41 |
| Февраль | 3 800 | 48% | 30 |
| Март | 4 000 | 52% | 40 |
| Апрель | 4 600 | 56% | 48 |
| Май | 5 900 | 68% | 80 |
| Июнь | 6 900 | 82% | 112 |
| Июль | 7 800 | 92% | 148 |
| Август | 7 800 | 92% | 148 |
| Сентябрь | 6 800 | 85% | 114 |
| Октябрь | 5 000 | 62% | 61 |
| Ноябрь | 4 000 | 45% | 32 |
| Декабрь | 4 400 | 50% | 42 |
| Год | 65% | около 900 |
Источник: модель редакции «Империи» на данных CORE.XP, «Коммерсанта» и администрации Сочи за 2025–2026 годы.
Источник: модель редакции «Империи», базовый сценарий, после комиссии 25%, налога 6% и коммунальных платежей.
На июнь–сентябрь приходится 58% годового дохода, на декабрь–март — 17%. Зимой апартаменты не простаивают — новогодние праздники, санаторный отдых, деловые поездки дают около половины загрузки, — но ставка падает на 35–45%. Это согласуется с оценками брокеров: с октября по май цены аренды на побережье ниже на 30–50%.
У обычной квартиры, которую сдаёт частная управляющая компания, профиль тот же, но загрузка ниже примерно на 12%: меньше каналов продаж и нет гостиничной инфраструктуры. Годовой доход той же площади — около 720 тыс. ₽.
Лазаревский район: короткий сезон
Квартира 40 м² в Лазаревском районе, базовый сценарий.
Источник: модель редакции «Империи». Ставка в высокий сезон — 5,8 тыс. ₽ за сутки (Суточно.ру, Лазаревское, лето 2026 года); загрузка от 18% в феврале до 82% в июле–августе.
Годовой доход — около 510 тыс. ₽, из них 75% — за июнь–сентябрь. С ноября по март объект едва покрывает коммунальные платежи. Отсюда практический вывод: в Лазаревском районе зимний жилец на долгий срок почти всегда выгоднее посуточной аренды, а доходность нужно считать только по летним месяцам. Исключение — комплексы санаторного формата с лечением и питанием, которые загружены круглый год.
Красная Поляна: два сезона
Апартаменты 40 м² с управлением, базовый сценарий.
Источник: модель редакции «Империи». Ставка в зимний сезон — около 12 тыс. ₽ за сутки (Суточно.ру и «Островок», сезон 2025/26), летом — 8,5–8,7 тыс. ₽; загрузка от 45% в ноябре до 85% в январе.
Годовой доход — около 1,43 млн ₽: 51% приносят декабрь–март, 33% — июнь–сентябрь. Провалы — апрель–май и октябрь–ноябрь, когда снега уже или ещё нет, а летний сезон не начался. Два пика делают доход устойчивее: неудачное лето частично компенсирует зима и наоборот.
Сравнение трёх локаций
| Сочи | Лазаревский район | Красная Поляна | |
|---|---|---|---|
| Средняя загрузка за год | 65% | 44% | 67% |
| Доля дохода за июнь–сентябрь | 58% | 75% | 33% |
| Доля дохода за декабрь–март | 17% | 6% | 51% |
| Худший месяц | февраль | февраль | ноябрь |
| Отношение лучшего месяца к худшему | около 5 | около 20 | около 4 |
Куда уходит выручка
На примере Сочи: годовая выручка апартаментов — около 1,39 млн ₽, из них комиссия управляющей компании — 348 тыс. ₽, налог — 84 тыс. ₽, коммунальные платежи — 62 тыс. ₽. На руки — около 900 тыс. ₽, или 65% выручки. Сверх этого владельцу стоит резервировать 0,5–1% стоимости объекта в год на ремонт и замену мебели. Все статьи расходов разбираем в материале «Скрытые расходы инвестора».
Выводы
- Смотрите на годовой доход, а не на июльский: реклама часто показывает ставку и загрузку высокого сезона.
- Чем короче сезон, тем важнее запас по доходности и план на зиму.
- Гостиничное управление заметнее всего проявляется в межсезонье: зимой отель продаёт то, что частному владельцу продать трудно.
- Сценарии важнее точечной цифры: при загрузке на 15% ниже базовой доход падает примерно на 20%.
Сравнение режимов сдачи — в материале «Посуточная или долгосрочная аренда»; выбор района — в материале «Районы Сочи для инвестиций».
На странице каждого объекта — калькулятор с помесячным графиком.
Лазаревский район Сочи · апартаменты · элитГК Белые Ночиот 21,2 млн ₽ · 24,1–69,7 м² · сдача: 3 кв. 2028Расчётный доход ≈ 2,5 млн ₽ в год2-комнатные, 46 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитГК ALEAN EMERALD MANDARIN GARDEN 5*от 75,2 млн ₽ · 55,6–182 м² · сдача: 4 кв. 2030Расчётный доход ≈ 2,6 млн ₽ в год3-комнатные, 90 м² · базовый сценарий
Адлер · апартаменты · элитГК Cosmos Selection Сочи Сиалия Резорт 5*от 26,7 млн ₽ · 27,8–68,3 м² · сдача: 1 кв. 2029Расчётный доход ≈ 1,7 млн ₽ в год1-комнатные, 40 м² · базовый сценарийКак отобрано: объекты каталога «Империи», подходящие под условия страницы, в порядке каталога — сначала проекты с наибольшим числом лотов в продаже. Цены и статус — из каталога на сегодня. Расчётный доход — модель сайта: рыночные ставки аренды по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6% и коммунальные платежи; допущения раскрыты в калькуляторе на странице объекта. Это не обещание дохода.
- РБК Недвижимость, 29.05.2026 — средние цены посуточной аренды на морских курортах к лету 2026 года, Суточно.ру.
- РБК Недвижимость, 04.06.2026 — средний бюджет бронирования апартаментов летом 2026 года, «Островок».
- CORE.XP — «Сочи: итоги I полугодия 2025 года», загрузка и средний тариф отелей.
- Коммерсантъ, 06.05.2026 — загрузка и окупаемость гостиничных проектов Сочи.
- Ведомости, 26.06.2026 — загрузка отелей и турпоток, оперативный штаб администрации Сочи.
- Российская газета, 11.05.2026 — ставки аренды, загрузка и окупаемость курортного жилья, оценки брокеров и «НДВ Супермаркет недвижимости».
- Коммерсантъ, 13.01.2026 — цены проживания на горнолыжных курортах в сезоне 2025/26.
- Расчёты редакции «Империи»: модель дохода от аренды — та же, что в калькуляторе на страницах объектов (ставки по району, загрузка по месяцам, комиссия управляющей компании 25%, налог 6%, коммунальные платежи).
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Расчёты — модели с указанными допущениями; доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем. Данные актуальны на 11 ноября 2026.
Звоните нам
Обработка персональных данных