Купить помещение с арендным доходом в Сочи: как считать доход

Как проверяем арендный доход объекта

Чистый доход вместо ставки

Вычитаем из арендной платы налоги, содержание, страховку и резерв на простой — смотрим, что остаётся вам.

Деньги на счёте

Сверяем заявленный доход с банковскими поступлениями и актами сверки за прошлые периоды.

Связь арендатора с продавцом

Проверяем, не сдаёт ли продавец помещение своей же компании по завышенной ставке перед продажей.

Поправка на сезон

Оцениваем, как меняются платежи и загрузка арендатора между летом и зимой.

Доходные помещения на проверке

Прежде чем показать объект, мы сверяем заявленный доход с документами. Оставьте заявку — пришлём только те предложения, где цифры подтверждены.

Получить подборку

Доходные объекты

Соберём объекты, где арендная плата подтверждается банковскими выписками и актами сверки, а не только словами продавца. По каждому варианту подготовим расчёт чистого дохода с основными статьями расходов, чтобы вы сравнили объекты по одной методике.

Платежи подтвержденыПоступления аренды видны в банковских выписках
Арендаторы у домаМагазины и сервисы в кварталах, где спрос не зависит от сезона
Ипотека на коммерциюБанки, оценивающие объект по арендному потоку
Новые сданные лотыПомещения в новых домах с первым арендатором

Получить объекты с расчётом дохода

Пришлём подборку актуальных предложений и свободных лотов

Условия покупки

Как оплатить доходное помещение

Покупку оплачивают собственными средствами или коммерческой ипотекой у отдельных банков на рыночных условиях; платежи по кредиту стоит сравнивать с чистым, а не валовым арендным доходом. Расчёт с продавцом обычно проводят через аккредитив после регистрации.

Персональная подборка

Какой доход вы ждёте от помещения

Ровный доход на годы вперёд или рост стоимости объекта — от цели зависит выбор арендатора и локации. Подберём варианты и посчитаем доход по каждому.

Подборка с учётом района, бюджета и цели покупки
Ответим на вопросы о документах и способах оплаты
Организуем просмотры и консультации

8 800 444-62-43Бесплатно по России

Получить подборку

Арендный доход помещения: от ставки к чистым деньгам

Купить помещение с арендным доходом в Сочи стоит только после того, как вы пересчитали доход сами: в объявлении указывают арендную плату, а собственнику остаётся сумма после налогов, расходов на содержание и периодов без арендатора. Разница между этими величинами бывает существенной. Ниже — порядок расчёта словами, способы проверить, что доход реален, и поправки на курортный характер города.

Формула чистого дохода словами

Валовый доход. Годовая арендная плата по договору с учётом индексации, скидок и отсрочек из дополнительных соглашений.
Минус расходы собственника. Налог на имущество, взносы на капремонт и содержание, если по договору их не компенсирует арендатор, страхование, услуги управляющего и бухгалтера.
Минус налог с дохода. Зависит от того, владеете вы помещением как физлицо, ИП или компания.
Минус резерв. Деньги на ремонт инженерных систем и на поиск нового арендатора, когда текущий съедет.
Итог — чистый годовой доход. Разделив на него полную цену покупки вместе с расходами на сделку, вы получите срок окупаемости, а обратное отношение покажет доходность.

Если вы покупаете у компании-плательщика НДС, в цене будет налог 22%. Покупатель на общей системе вернёт его через вычет, а для физлица он увеличивает стоимость входа и удлиняет окупаемость.

Как убедиться, что доход настоящий

Попросите банковские выписки с поступлениями арендной платы и сравните их с суммами в договоре.
Посмотрите акты сверки: нет ли накопленного долга арендатора, который продавец не упоминает.
Проверьте, не связан ли арендатор с продавцом; завышенная ставка у «своего» арендатора исчезнет после сделки.
Сравните ставку со сдаваемыми помещениями по соседству: заметно более высокая плата — повод выяснить причину.
Узнайте, сколько месяцев помещение простаивало до текущего арендатора.

Три типичные структуры дохода

Один сетевой арендатор

Самый простой учёт и обычно долгий договор. Главный риск — концентрация: если сеть закроет точку, доход обнулится сразу, поэтому резерв на простой закладывают обязательно.

Местный бизнес

Ставка может быть выше, а договор короче. В расчёт добавляют поправку на вероятность смены арендатора и время на поиск нового.

Несколько небольших арендаторов

Офисный этаж или торговая галерея: выезд одного не обнуляет доход, но больше расходов на управление, уборку общих зон и учёт коммунальных платежей.

Что ещё влияет на итоговую доходность

Помимо ежегодного дохода собственник выигрывает или теряет на изменении стоимости самого помещения. Объект в квартале, который продолжает заселяться, со временем может дорожать, а помещение на улице, откуда поток уходит в новый торговый центр, — дешеветь вместе с арендной ставкой. Кредит тоже меняет картину: платёж банку сравнивают с чистым доходом, и если он выше, объект каждый месяц будет требовать доплаты из ваших денег.

Поправка на курорт

Сочи живёт сезонами, и это видно в платежах. Арендаторы в жилых кварталах — продукты, аптеки, сервисы — платят ровно, а точки у набережной и пляжей иногда договариваются о сниженной ставке зимой. Если в договоре есть сезонные скидки, считайте годовой доход по фактическим платежам за прошлый год, а не по летней ставке. Подробнее о выборе таких объектов — в разделе готовый арендный бизнес в Сочи, а другие способы вложиться в недвижимость города собраны на странице инвестиционная недвижимость.

Решили купить помещение с арендным доходом в Сочи — пришлите нам объявление и договор: пересчитаем доход по этой схеме и покажем, какие пункты стоит уточнить у продавца.

Частые вопросы

Вопросы об арендном доходе коммерческого помещения

Как посчитать окупаемость помещения с арендатором?

Сложите все расходы собственника за год и налог с дохода, вычтите их из годовой арендной платы и заложите резерв на простой. Цену покупки вместе с расходами на сделку разделите на получившийся чистый доход — это срок окупаемости в годах. Считать по валовой ставке из объявления некорректно.

Какие расходы несёт владелец сданного помещения?

Обычно это налог на имущество, налог с арендного дохода, взносы на капремонт, страхование и ремонт инженерных систем. Часть расходов, например коммунальные услуги и содержание, договором может быть переложена на арендатора. Точный перечень зависит от конкретного договора аренды.

Почему доход в объявлении может отличаться от реального?

Продавец указывает ставку по договору, но не всегда учитывает скидки из допсоглашений, долги арендатора и свои расходы. Иногда помещение сдано связанной компании по завышенной ставке. Поэтому доход сверяют с банковскими выписками и актами сверки.

Влияет ли налоговый статус покупателя на доходность?

Да, физлицо, ИП и компания платят разные налоги с арендного дохода, а НДС при покупке у плательщика возвращают только покупатели на общей системе. Различаются и правила налога на имущество. Поэтому один и тот же объект может давать разный чистый доход разным владельцам.

Что будет с доходом, если арендатор съедет?

Доход прекратится до появления нового арендатора, а расходы на содержание и налоги останутся. Время поиска зависит от локации, планировки и состояния помещения. Резерв на такой период стоит заложить в расчёт заранее.

Можно ли сдавать помещение через управляющую компанию?

Да, управляющий или агент может искать арендаторов, контролировать платежи и техническое состояние объекта. Его вознаграждение тоже нужно вычесть из дохода при расчёте. Для собственника, который живёт не в Сочи, это частое решение.