Купить коммерческое помещение с арендатором в Сочи

Купить коммерческое помещение с арендатором в Сочи — значит стать новым арендодателем по уже действующему договору: смена собственника не прекращает аренду, и все её условия переходят к вам без изменений. Поэтому главная проверка перед сделкой — не ремонт и не вывеска, а текст договора аренды со всеми приложениями. Ниже — пункты, которые определяют, будет ли объект приносить доход через год.

Договор аренды по пунктам

• Срок. Договор на год и дольше даёт предсказуемость, а соглашения «на одиннадцать месяцев» с автопродлением позволяют арендатору уйти по окончании любого периода.
• Регистрация. Аренда нежилого помещения на срок от года подлежит государственной регистрации; сверьте выписку ЕГРН: обременение «аренда» должно быть отражено.
• Индексация. Ставка растёт на фиксированную величину, по инфляции или «по соглашению сторон»; последний вариант на практике означает отсутствие индексации.
• Досрочное расторжение. Найдите, может ли арендатор отказаться от договора в одностороннем порядке, за сколько месяцев он предупреждает и теряет ли при этом обеспечительный платёж.
• Гарантийный платёж. Сумма лежит у продавца, а возвращать её арендатору в конце аренды, возможно, придётся вам; учтите её в цене и пропишите передачу в договоре купли-продажи.
• Коммунальные платежи и содержание. Кто заключает договоры с поставщиками ресурсов, кто платит взносы на капремонт и за обслуживание общих зон дома.
• Ремонт и улучшения. Кто отвечает за инженерные системы и может ли арендатор потребовать компенсацию за неотделимые улучшения.
• Субаренда. Есть ли у арендатора право пересдавать помещение и нужно ли ваше согласие.

Бумаги по аренде, которые нужны от продавца

1. Договор аренды со всеми дополнительными соглашениями, актами и приложениями.
2. Выписку ЕГРН с отметкой о регистрации аренды.
3. Банковские выписки о поступлении арендной платы за последний период и акты сверки.
4. Переписку о претензиях, отсрочках, скидках и уведомлениях о расторжении.
5. Справку управляющей компании об отсутствии долгов по содержанию и капремонту.

Признаки, что доход от аренды под угрозой

• Договор подписан незадолго до продажи, а ставка заметно выше, чем у соседних помещений.
• Арендатор связан с продавцом — общие учредители, родственники, один бухгалтер.
• Платежи поступают наличными или с перерывами, а акты сверки не подписаны.
• В договоре есть право арендатора снижать ставку или выходить без потери гарантийного платежа.

О чём спросить самого арендатора

Если продавец не возражает, встретьтесь с арендатором до сделки. Спросите, устраивает ли его помещение и планирует ли он продлевать договор, были ли проблемы с инженерией и соседями, не собирается ли сеть сокращать точки в городе. Ответы не заменят документов, но часто показывают риск выезда раньше, чем любые выписки.

Как пройти день сделки

После регистрации перехода права направьте арендатору уведомление о смене собственника с новыми реквизитами — до этого он вправе платить прежнему владельцу. В договоре купли-продажи пропишите, как распределяется плата за текущий месяц и кто передаёт обеспечительный платёж. Если продавец — плательщик НДС, цена включает налог 22%, который покупатель на общей системе может принять к вычету.

Общие принципы выбора таких объектов собраны в разделе готовый арендный бизнес в Сочи. Если решили купить коммерческое помещение с арендатором в Сочи, начните с договора аренды — пришлите его нам, и мы отметим пункты, которые стоит обсудить с продавцом.