Купить недвижимость в России: прогноз цен

Прогноз цен на недвижимость в России на ноябрь 2026 года выглядит так: ни Банк России, ни ДОМ.РФ, ни крупные банки не публиковали ожиданий общего снижения, а большинство опубликованных оценок предполагает дальнейшее подорожание новостроек. ДОМ.РФ в феврале 2026 года ожидал +7–8% по итогам 2026 года и +10–15% в 2027 году, Эксперт РА — +9,3% в 2027 году. Все эти цифры — расчёт при определённых допущениях, а не обещание, и часть допущений уже разошлась с реальностью.

Кто прогнозирует, что и когда: сводная таблица

Мы собрали публичные оценки, которые чаще всего цитируют в отраслевых СМИ. Смотрите на дату: прогноз, сделанный год назад, исходил из другой ставки и другой инфляции.

Почему на прогноз нельзя опираться как на факт

Февральские расчёты ДОМ.РФ и Эксперт РА строились на инфляции 4–5%. В октябре 2026 года Банк России сам ухудшил ожидания: инфляция на конец года теперь видится в диапазоне 7,1–7,6% против 6–7% в июльском прогнозе, а прогноз средней ключевой ставки на 2027 год повышен до 12,5–13,5%. Ставку 23 октября оставили на уровне 14%, следующее заседание назначено на 18 декабря 2026 года. Деньги остаются дорогими дольше, чем предполагали весной, и это давит на спрос.

У дорогого кредита есть и обратная сторона: он сдерживает стройку. ЕРЗ.РФ и «Яков и Партнёры» допускали снижение ввода жилья, а ДОМ.РФ объяснял свой прогноз роста именно нехваткой готового к продаже предложения. Поэтому высокая ставка не обязательно ведёт к удешевлению — она может одновременно сокращать и спрос, и будущее предложение.

Что уже произошло в 2026 году

• Новостройки по стране. По ипотечным сделкам Сбера (Домклик и ЦФА) в сентябре 2026 года квадратный метр в среднем стоил 194,6 тыс. руб., на 10,1% больше, чем годом ранее. Годовой темп по этой выборке выше большинства ожиданий из таблицы, хотя сравнивать их напрямую некорректно: разные методики и периоды.
• Вторичка. По той же выборке — 131,7 тыс. руб. за кв. м и +12,1% за год. По объявлениям (Мир квартир) вторичка крупных городов за III квартал прибавила 3,6%, подорожание зафиксировано в 62 из 70 городов.
• Локальные снижения. SRG насчитал в октябре 14 из 50 крупнейших городов, где вторичка подешевела, сильнее всего — в Сочи (−1,8% за месяц). Новостройки Краснодарского края в сентябре потеряли 0,7% за месяц.

Вывод простой: средняя по стране и рынок конкретного города могут двигаться в разные стороны, поэтому прогноз «по России» мало что говорит о квартире в вашем городе.

Что будет определять цены дальше

1. Ставка и ипотека. Рыночная ипотека в начале ноября обходилась в среднем в 18–19% годовых (оценка ДОМ.РФ), и в октябре её доля впервые больше чем за два года превысила половину выдач — 53%. Пока кредит дорогой, спрос держится на льготных программах и покупателях с собственными деньгами.
2. Себестоимость. А. Исмаилова называет среди причин, по которым массового падения не будет, повышение НДС с 20% до 22%: по её оценке, это добавит к цене до 5%.
3. Нераспроданный объём. В строящихся домах не продано около 84 млн кв. м, а в июле месячные продажи составили 1,3% от объёма стройки при «комфортных» 2% и выше (Домклик и ЦФА). Чем дольше длится такая ситуация, тем сильнее у застройщиков стимул к акциям.
4. Финансы застройщиков. Покрытие их долга по проектному финансированию деньгами на эскроу в августе снизилось до 65,8% — минимум с первой половины 2020 года (данные ЦБ в расчёте Коммерсанта). О том, где проходит граница между напряжением и кризисом, — в разборе будет ли обвал рынка.

Сценарии без собственных цифр

Своих процентов мы не прогнозируем. Полезнее понимать, при каких условиях реализуется тот или иной вариант и что он означает для покупателя.

Как использовать прогноз цен на недвижимость в России при покупке

• Смотрите на дату публикации и заложенные допущения, а не только на итоговый процент.
• Сопоставляйте ожидаемое подорожание со стоимостью вашего кредита: при рыночной ипотеке годовые проценты могут оказаться выше прогнозного роста цены.
• Разделяйте цены объявлений и цены сделок: по данным Домклика, в июле 2026 года разница между ними по России составляла 14,2% в новостройках и 14,6% на вторичке.
• Оценивайте свой город и класс жилья отдельно от средней по стране.

Общероссийский прогноз и рынок Сочи

Сочи сейчас — пример города, который идёт против общей тенденции: по данным SRG, за девять месяцев 2026 года цена предложения на вторичке снизилась на 8,7%, это максимум среди изученных городов. Как менялись цены по годам, мы показали в разделе динамика цен в Сочи, свежие значения по сегментам — на странице цены на недвижимость в Сочи. Если вы рассматриваете покупку на курорте, подберём объекты под вашу задачу и покажем, как изменилась цена конкретного варианта, не обещая будущего роста.