Купить здание с земельным участком в Сочи

Купить здание с земельным участком в Сочи — значит приобрести два объекта недвижимости, которые в ЕГРН учтены отдельно, но по закону продаются вместе, если принадлежат одному владельцу. Ценность такой покупки во многом определяет именно земля: где проходят её границы, какой у неё вид разрешённого использования, какие ограничения на неё наложены и сколько ещё можно на ней построить. Ниже — чек-лист по земельной части и типичные ошибки.

Права на участок: собственность или аренда

Земля под коммерческим зданием бывает в собственности продавца или в аренде — у муниципалитета, края или частного лица. При покупке здания на арендованной земле к вам переходят права арендатора, но условия договора — срок, размер арендной платы, разрешённое использование, порядок продления — нужно прочитать до сделки. Если участок только предстоит выкупить у публичного собственника, это отдельная процедура со своими сроками и стоимостью.

Чек-лист по земле

• Межевание и границы. Установлены ли границы в ЕГРН, совпадают ли они с забором, не заходит ли здание или парковка на соседнюю либо муниципальную землю. На сложном сочинском рельефе ошибки в старых координатах встречаются нередко.
• Вид разрешённого использования. Он должен соответствовать назначению здания и вашим планам: участок под магазин без изменения ВРИ не станет площадкой под гостиницу.
• Параметры застройки по ПЗЗ. Для каждой зоны заданы предельная этажность, коэффициент или процент застройки, отступы от границ и требования к местам для машин. Если существующее здание уже выбрало эти пределы, расшириться не получится.
• Сервитуты. Право прохода и проезда соседей, сети, проложенные через участок, ограничивают использование части территории и должны быть видны в выписке или в договорах.
• Охранные зоны. Линии электропередачи, газопровод, водовод, округ санитарной охраны курорта, водоохранная зона моря шириной 500 м и прибрежные полосы рек сужают то, что можно делать на земле.
• Геология. В Сочи много оползнеопасных склонов; подпорные стены и дренаж — признак того, что участку нужно внимание инженеров.

Как соотносятся здание и земля в цене

В договоре цену удобно разделить: отдельно за здание, отдельно за участок. Это важно для налогов: реализация земли не облагается НДС, а на здание продавец-плательщик начисляет налог по ставке 22%, который покупатель на общей системе вправе принять к вычету. Раздельная цена пригодится и для бухгалтерского учёта, и при будущей перепродаже. Налог на имущество и земельный налог рассчитываются по каждому объекту отдельно — уточните кадастровую стоимость обоих.

Ошибки покупателей зданий с землёй

1. Покупать здание, частично стоящее за границей участка: такую часть могут признать самовольной постройкой.
2. Не проверить, внесены ли пристройки и навесы в технический план и в ЕГРН.
3. Рассчитывать на парковку на участке, которой на деле пользуется сосед по сервитуту.
4. Не сопоставить ВРИ с будущим бизнесом и узнать о несоответствии при оформлении лицензии.

Если планируете строить с нуля, сравните этот путь с разделом земельных участков в Сочи. А чтобы купить здание с земельным участком в Сочи без неприятных открытий, начните с выписок ЕГРН на оба объекта и сведений о зоне по ПЗЗ — с этого мы и начинаем работу с каждым вариантом.