Купить складской комплекс в Сочи

Купить складской комплекс в Сочи — это приобрести не одно здание, а огороженную территорию с несколькими корпусами, общими сетями, проездами и охраной. Такой объект берут под собственную логистику с разными зонами хранения или как арендный актив, сдавая корпуса разным компаниям. Комплексы в городе встречаются редко, обычно это бывшие базы снабжения и предприятия в промышленных зонах вдали от курортной части.

Сильные стороны комплекса и подводные камни

• Плюс: диверсификация. Несколько арендаторов снижают зависимость дохода от одного договора. Оговорка: чем больше арендаторов, тем больше управленческой работы и споров о проездах и коммуналке.
• Плюс: гибкость. Одни корпуса можно занять самому, другие сдать. Оговорка: корпуса разного года постройки требуют разного ремонта, и бюджет на него редко бывает маленьким.
• Плюс: резерв территории. Свободная часть участка позволяет построить ещё одно здание или организовать открытое хранение. Оговорка: возможность строительства определяют вид разрешённого использования, правила застройки и рельеф, а не только наличие пустого места.
• Плюс: одна охрана и одна подстанция на всех. Оговорка: если сети или трансформатор принадлежат третьему лицу, вы зависите от него.

Как считать доходность комплекса

Без цифр, но по шагам. Сначала берут суммарную арендную плату по действующим договорам и реалистичную ставку по свободным корпусам. Затем вычитают налог на имущество (если корпус попал в региональный перечень, базой станет кадастровая стоимость), плату за землю — налог или аренду, охрану, уборку территории, содержание сетей, страхование и вознаграждение управляющего. Отдельно закладывают простой: сколько корпус может стоять пустым при смене арендатора. И только после этого сравнивают оставшийся доход с ценой покупки и необходимыми вложениями в ремонт. Полезно прогнать расчёт в двух вариантах: при текущем составе арендаторов и при уходе самого крупного из них — так видно, насколько устойчив поток. Подход к оценке арендного потока подробнее разобран на странице готового арендного бизнеса.

Что спросить у владельца базы до задатка

1. Все ли строения на территории зарегистрированы и совпадают ли их контуры с кадастровыми данными?
2. Какой участок под комплексом: один или несколько, в собственности или в аренде, какой у них ВРИ?
3. Какая мощность выделена на территорию и как она распределена между корпусами?
4. Зарегистрированы ли долгосрочные договоры аренды и есть ли у арендаторов право досрочного выхода?
5. Есть ли задолженности арендаторов по плате и по коммунальным платежам?
6. Были ли претензии надзорных органов по пожарной безопасности и предписания, которые не выполнены?

Транспорт и логистика на территории

В условиях горного рельефа площадки часто устроены террасами, и проезд между корпусами идёт с уклоном. Проверьте, может ли грузовик заехать к каждому корпусу, развернуться и выехать, не сдавая назад через всю территорию. Обратите внимание на ширину ворот на въезде, весовые ограничения мостов и путепроводов по дороге к комплексу, расписание, в которое разрешено движение тяжёлого транспорта. Если вы решили купить складской комплекс в Сочи для сдачи, именно удобство подъезда определяет, каких арендаторов удастся привлечь. Общие требования к отдельному складскому зданию собраны в разделе складских зданий Сочи.